Kanzlei KMB
 

Monatsinfo

Das Mietrechtsreformgesetz

Teil III

Neue Abrechnungsmaßstäbe
Weiter als bislang nach § 4 Abs.5 MHG gestattet § 556 a) Abs.2 BGB dem Vermieter, sofern bisher keine verbrauchsabhängige Abrechnung erfolgte, eine Umstellung des Abrechnungsmaßstabes. Durch Erklärung kann bestimmt werden, dass nun die Betriebskosten nach einem Maßstab umzulegen sind, welcher dem unterschiedlichen Verbrauch oder der erfassten unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Dies gilt nicht mehr nur bei Wasser- und Müllabfuhrkosten, sondern bei allen Betriebskosten.


9. Betriebskostenvorauszahlungen
Gemäß § 560 Abs.4 BGB können Mieter und Vermieter nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung auf eine angemessene Höhe vornehmen. Erhöhungsvorbehalte sind nicht mehr notwendig. Gemäß § 560 Abs.5 BGB ist bei Veränderungen von Betriebskosten der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Anhebung oder Absenkung können nur auf einen Betrag erfolgen, der sich aus der Abrechnung ergibt. Die Anhebung von Betriebskosten im laufenden Jahr wird von der Regelung nicht erfasst.


10. Die Mieterhöhung
Die neuen Vorschriften über die Mieterhöhung finden sich nun in den §§ 557 bis 561 BGB. Bislang war diese im MHG geregelt.


Ausschluss der Mieterhöhung
Bislang regelte § 1 Satz 3 MHG, dass eine Mieterhöhung ausgeschlossen ist, soweit diese durch Vereinbarung ausgeschlossen ist oder sich der Ausschluss aus den Umständen ergibt. Dieser Regelung soll nun § 557 Abs.3 BGB entsprechen, obgleich der Wortlaut nicht identisch ist. Strittig ist der Fall eines Mietverhältnisses auf bestimmte Zeit mit festem Mietzins als
Unterfall der Vereinbarung. Hier wird in der Literatur vertreten, dass nun jederzeit Mietvertrag ausgelegt werden muss, ob damit auch ein Ausschluss der Mieterhöhung gewollt ist. Die Neuregelung schafft deshalb möglicherweise Rechtsunsicherheit.


Staffelmietvereinbarung
Bislang waren Staffelmietvereinbarungen nur bis längstens 10 Jahre zulässig. Nach Wegfall der Frist sind längere Laufzeiten möglich. Zwischen zwei Staffeln muss auch künftig mindestens ein Jahr liegen. Die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung muss betragsmäßig ausgewiesen sein, so dass prozentuale Steigerungen wie bisher unzulässig sind. Soll zugleich ein Zeitmietvertrag geschlossen werden, bedarf es einer gesonderten Vereinbarung. Das Kündigungsrecht des Mieters kann höchstens für vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden, so § 557 a) Abs.3 BGB. Gemeint ist eine Ordentliche Kündigung.


Indexmiete
§ 557 b) BGB regelt die Indexmiete. Die bisherige Regelung in § 10 a) MHG wurde berichtigt. Zulässiger Index ist nur der Preisindex für die Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte in Deutschland. Die Mindestlaufzeit für indexierte Mietverträge ist abgeschafft, so dass einerseits eine Laufzeit von weniger als 10 Jahren denkbar ist, andererseits auch Indexmietverträge auf unbestimmte Dauer abgeschlossen werden können.


Die Neuregelung schafft einen Wertungswiderspruch zwischen Gewerberaummietrecht und Wohnraummietrecht. Für Gewerberaummietverträge gilt § 4 PreisklauselVO. Dem zufolge sind bei Gewerberaummietverträgen Indexklauseln genehmigt, wenn der Mietvertrag mindestens 10 Jahre abgeschlossen wurde oder dem Mieter ein entsprechendes Optionsrecht zusteht. Diese Voraussetzungen sind enger als im Wohnraummietrecht.


11. Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete
Dieses Thema war bislang in § 2 MHG geregelt. Nun gelten die §§ 558 bis einschließlich 558 e) BGB. Der Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete ist in § 558 Abs.2 BGB erstmals gesetzlich definiert. Es kommt auf Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage an. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.

 

Die neue Kappungsgrenze wurde von bisher 30% auf einheitlich 20% reduziert. Die Neuregelung gilt für alle Mieterhöhungen, die der Mieter ab dem 1. September 2001 erhält. Ihr kommt auch rückwirkende Bedeutung zu, denn Vermieter, die in den letzten drei Jahren die Miete bereits um 20% erhöht haben, sind mit einer weiteren Erhöhung jedenfalls zeitweise ausgeschlossen.


Im nächsten Monatsinfo folgen weitere Ausführungen zu
·  Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete
·  Mieterhöhungen nach Modernisierung
·  Beendigung des Mietverhältnisses

 

Dr. Hanspeter Benz
November 2001


Allgemeines Zivilrecht - 01.11.2001

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