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Monatsinfo

Sonderformen des Grundstückskaufes

a) Wiederkauf


Der Veräußerer hat sich in dem Kaufvertrag das Recht des Wiederkaufs des Grundstücks vorbehalten. Der Wiederkauf kommt mit der Erklärung des Veräußerers, er übe das Wiederkaufsrecht aus, zustande. Es handelt sich um einen im ersten Kaufvertrag mitenthaltenen aufschiebend bedingten Vertrag, das Grundstück gegen Bezahlung des Wiederkaufpreises an den Veräußerer zurückzuübertragen, §§ 456 ff. BGB. Gesichert wird das Wiederkaufsrecht durch eine Eigentumsvormerkung gemäß § 883 BGB.


b) Ankauf


Je nach Fallgestaltung ist das Ankaufsrecht, das gelegentlich auch als Option bezeichnet wird, entweder ein bedingter Kaufvertrag oder ein Vorvertrag oder ein bindendes Angebot. Der Kaufvertrag kommt erst durch die Ausübung des Ankaufrechts zustande. Gesichert wird das Ankaufsrecht durch eine Eigentumsvormerkung gemäß § 883 BGB.


c) Vorkauf


Das Vorkaufsrecht gibt dem Vorkaufsberechtigten die Befugnis, das vorkaufsbelastete Grundstück zu denselben Bedingungen zu erwerben, zu denen es der Verpflichtete (Veräußerer, Eigentümer) an einen Dritten (Erwerber) verkauft hat. Mit der Ausübung des Vorkaufsrechts kommt dieser Vertrag zustande.
Das Vorkaufsrecht kann schuldrechtlich begründet werden, §§ 463 ff. BGB, oder dinglich durch Eintragung im Grundbuch, §§ 1094 ff. BGB.


d) Grundstückstauschvertrag


Beim Grundstückstauschvertrag wird für das Übergeben eines Grundstücks und das Verschaffen des Eigentums hieran nicht Geld als Gegenleistung geschuldet, sondern die Übergabe eines anderen Grundstücks und das Verschaffen des Eigentums hieran. Auf den Tausch finden die Vorschriften über den Kauf Anwendung, § 480 BGB.


e) Immobilienfonds


Beim geschlossenen Immobilienfonds werden von einer Personengesellschaft ein oder mehrere Grundstücke erworben, Bauvorhaben darauf errichtet oder saniert und vermietet und verwaltet. Die Beteiligung kann sachenrechtliches Bruchteilseigentum oder Gesamthandseigentum sein. Das Nähere regelt der Gesellschaftsvertrag.
Der offene Immobilienfonds ist eine Kapitalanlagegesellschaft in Form der AG oder GmbH, die Immobilienvermögen erwirbt und verwaltet, von der man Anteilscheine erwerben kann, die jederzeit zum Kurswert zurückgenommen werden müssen. Das Nähere regelt das Gesetz über die Kapitalanlagegesellschaften.


f) Immobilienleasing


Unter Immobilienleasing versteht man die Gebrauchsüberlassung eines unbebauten oder bebauten Grundstücks gegen Entgelt, wobei bei einem Finanzierungsleasing die Nähe des Mietkaufes erreicht ist. Der Unterschied besteht jedoch darin, daß der Mietkauf von vorn herein auf den Erwerb der Immobilie angelegt ist, das Finanzierungsleasing nur auf die Gebrauchsüberlassung; die Kaufoption samt Optionspreis stellen lediglich eine komplikationslose Restwertrealisierung dar.
Beim Immobilienleasing tritt das sale-and-lease-back-Verfahren in den Vordergrund; es ist aber auch das Finanzierungsleasing, sei es als full-pay-out-leasing oder als non-full-pay-out-leasing anzutreffen, weniger das Spezial-Leasing.


g) Time-Sharing


Beim Time-Sharing werden Teilzeitnutzungen von bebauten Grundstücken begründet, entweder als langfristiges Dauerrechtsverhältnis (schuldrechtlich) oder mit dinglicher Beteiligung (sachenrechtlich) oder in mitgliedschaftsrechtlicher Form über eine AG oder eGmbH. Das Nähere war durch das Teilzeit-Wohnrechtegesetz zu beachten, das seit dem 1. Januar 1997 galt und durch die Schuldrechtsreform in die §§ 481 bis 487 BGB aufgenommen worden ist.


h) Bauträgervertrag


Einen Bauträgervertrag nennt man den Vertrag, mit dem ein Bauträger-Unternehmen Wohnungs- oder Teileigentum oder ein Eigenheim, das von ihm auf eigenem Grundstück im eigenen Namen und für eigene Rechnung erstellt wird oder wurde, an einen Erwerber veräußert. Es handelt sich um einen gemischten Vertrag eigener Art, der
• kaufvertragliche Elemente, wie auch
• werkvertragliche Elemente und gegebenenfalls
• Elemente des Auftrags und der Geschäftsbesorgung enthält
Die Gewährleistung ist beim Bauträgervertrag gespalten; allerdings wirkt sich die Spaltung seit der Schuldrechtsreform kaum noch aus. Soweit es sich um Mängel an dem Grundstück oder dem Miteigentumsanteil handelt, wird Kaufrecht angewendet. Soweit die Mängel sich an dem Bauwerk befinden, wird Werkvertragsrecht angewendet, und zwar wenn das Bauwerk errichtet werden
soll, errichtet wird, bereits fertiggestellt ist, als ein neu errichtetes Objekt; das gleiche gilt auch, wenn das neu errichtete Objekt schon einige Zeit vom Bauträger oder in sonstiger Weise benutzt worden ist. Die Rechtsprechung hat das Werkvertragsrecht vor allem der fünfjährigen Gewährleistungsverjährung wegen angewandt; ein Grund, der durch die Schuldrechtsreform weggefallen ist, da nunmehr das Kaufrecht bei Bauwerken ebenfalls die fünfjährige Gewährleistung kennt, § 438 Abs. 1 Nr. 2 BGB.


i) Verbrauchsgüterkauf


Kauft ein Verbraucher (§ 13 BGB) von einem Unternehmer (§ 14 BGB) eine bewegliche Sache, spricht man von einem Verbrauchsgüterkauf, für den die §§ 474 ff. BGB eine Reihe von Abweichungen gegenüber dem allgemeinen Kaufrecht bringen, wie die Unabdingbarkeit der Regelung über Sach- und Rechtsmängel, deren Verjährung, die Beweislastumkehr, den Rückgriffsanspruch des Letztverkäufers an Personen seiner Lieferkette. Dieser Verbrauchsgüterkauf spielt bei dem Grundstückskaufvertrag für die mitverkauften beweglichen Sachen wie Zubehör, Scheinbestandteile und dergleichen eine Rolle.


Dieter Kronenbitter
Mai 2004


Allgemeines Zivilrecht - 03.05.2004

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