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Änderungsvorbehalte bei Bauträgern in den Baubeschreibungen

In einer Entscheidung vom 23. Juni 2005 – VII ZR 200/04, derzeit noch unveröffentlicht – hat der VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs die in der Einleitung der Baubeschreibung enthaltene Klausel, die damit Inhalt des Bauträgervertrages war,

»Grundlage der Bauausführung ist diese Baubeschreibung. Änderung der Bauausführung, der Material- bzw. Baustoffauswahl, soweit sie gleichwertig sind, bleiben vorbehalten.«


für unwirksam erklärt. Es handele sich um eine vom Bauträger typischerweise gestellte Allgemeine Geschäftsbedingung. Sie verstoße gegen den damaligen § 10 Nr.4 AGBG, den heutigen § 308 Nr.4 BGB und sei auch durch Nr.1 k) des Anhangs der Richtlinie 93/13/EWG des Rates vom 9. April 1993 über missbräuchliche Klauseln in Verbraucherverträgen nicht gedeckt.


In dem dort entschiedenen Fall sah die Baubeschreibung für das Treppenhaus zweiflügelige Fenster mit Kreuzstopp (Sprossenteilung) vor. Ausgeführt wurden einflügelige Fenster ohne Sprossenteilung. Der Mangel wurde gerügt. Der Bauträger berief sich auf den vereinbarten Änderungsvorbehalt. Er trug weiter vor, die Fenster ließen sich in der benötigten Größe nicht zweiflügelig und mit Kreuzstopp maschinell herstellen.


Der Bundesgerichtshof erklärte, eventuelle Schwierigkeiten und erhöhte Kosten durch eine nicht maschinelle Herstellung der Fenster seien kein entschuldigender Grund, von der Leistungsbeschreibung abzuweichen; das gelte auch für eventuelle Schwierigkeiten hinsichtlich der Größe der Fenster. Der Bauträger hätte mit den Erwerbern eine Einigung über die modifizierte Ausführung herbeiführen müssen.


Es ist deshalb darauf zu achten, dass solche Änderungsvorbehalte in der Weise abgefasst sind, dass die vorbehaltene Änderung oder Abweichung unter Berücksichtigung der Interessen des Bauträgers für den Erwerber zumutbar ist. Der Bundesgerichtshof kritisierte, dass die verwendete Klausel nicht erkennen lasse, dass der Bauträger zu einer Änderung der Bauausführung nur dann berechtigt ist, wenn triftige Gründe vorliegen. Die Klausel habe die triftigen Gründe für das einseitige Leistungsbestimmungsrecht zu nennen, und zwar so, dass bezüglich ihrer Voraussetzungen und Folgen erkennbar die Interessen des Erwerbers angemessen berücksichtigt sind.


Es ist der gesetzlichen Regelung und den Anforderungen des Bundesgerichtshofs wohl dann Rechnung getragen, wenn man die Klausel über die Abänderungsmöglichkeit wie folgt fasst:


»Der Veräußerer darf ohne Zustimmung des Erwerbers Baumaßnahmen abweichend von der Baubeschreibung nur dann ausführen, wenn dies infolge behördlicher Auflagen oder aus technischen Gründen erforderlich oder zweckmäßig ist und dadurch keine spürbare Wertminderung eintritt und die Abweichung auch sonst für den Erwerber zumutbar ist. Der Preis ändert sich dadurch nicht.«


Die verlangte Triftigkeit des Grundes für die abweichende Ausführung ist durch die Voraussetzungen »behördliche Auflagen« und »aus technischen Gründen erforderlich« gewahrt. Aber auch die Voraussetzung »zweckmäßig« im Zusammenhang mit technischen Gründen indiziert den triftigen Grund, weil die Zweckmäßigkeit durch »keine spürbare Wertminderung« und »zumutbar« entscheidend eingeschränkt ist.


Dieter Kronenbitter
September 2005


Allgemeines Zivilrecht - 01.09.2005

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