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Verfügungssperre während eines Umlegungsverfahrens

Um das Ziel der Umlegung zur Erschließung oder Neugestaltung zweckmäßig gestaltete Grundstücke zu erhalten, nicht zu gefährden, besteht nach § 51 BauGB eine Verfügungssperre. Jede Verfügung über ein in der Umlegung befindliches Grundstück bedarf der Genehmigung, bei dem Grundstückskaufvertrag nicht nur die Auflassung, sondern auch der schuldrechtliche Kaufvertrag. Unter diese Verfügungssperre fällt nicht nur das Recht zum Erwerb eines Grundstücks, sondern auch das Recht zur Nutzung oder zur Bebauung.

Um dieses weiterhin zu sichern, wird bei jedem Grundstück, das sich in dem Umlegungsgebiet befindet ein sogenannter Umlegungsvermerk in Abteilung II eingetragen. Die Verfügungssperre gilt aber unabhängig davon, ob dieser Umlegungsvermerk im Grundbuch eingetragen ist oder nicht, weil ein guter Glaube an das Nichtbestehen einer Verfügungsbeschränkung nach § 51 BauGB nicht geschützt ist.


Ein in der Umlegung befindliches Grundstück kann – von der Genehmigung des Vertrages durch die Umlegungsstelle abgesehen – durchaus veräußert werden. Dabei müssen drei Möglichkeiten unterschieden werden:


a) Veräußerung des Einwurfsgrundstücks im Ganzen. Hier nimmt der Erwerber anstelle des Veräußerers am Umlegungsverfahren als Beteiligter teil und erhält das Zuteilungsgrundstück unmittelbar mit einem Eigentumserwerb aus dem öffentlichen Recht.


b) Es kann das Zuteilungsgrundstück als erst zu bildendes und dem Veräußerer zuzuteilendes Grundstück schon vor Inkrafttreten des Umlegungsplanes veräußert werden, aufschiebend bedingt durch die Rechtskraft des Umlegungsplanes. Dabei besteht keine rechtliche Sicherheit, dass der Veräußerer auch das zukünftige Zuteilungsgrundstück erhält; die vorgesehene Zuteilung kann geändert werden. Auch ist nicht auszuschließen, dass z.B. infolge einer Anfechtungsklage die Umlegung auf-gehoben wird.


Da das Grundstück im Kaufvertrag genau beschrieben sein muss, kann dieser Weg erst beschritten werden, wenn in dem Umlegungsverfahren bereits eine Kartierung der Zuteilungsgrundstücke besteht. Eine Absicherung der Eigentumsübertragungsverpflichtung durch eine Eigentumsvormerkung ist nicht möglich. Ebenso wenig ist es möglich, den Zuteilungsanspruch abzutreten, weil dieser des Surrogationsprinzipes wegen nicht abtretungsfähig ist.


c) Dieses Absichern durch eine Eigentumsvormerkung ist nach bestrittener Auffassung dann möglich, wenn dem Wert des Zuteilungsgrundstücks entsprechend von einem Einwurfgrundstück eine Teilfläche oder ein Miteigentumsanteil hieran verkauft und die Eigentumsvormerkung an diesem Einwurfgrundstück eingetragen wird. Dieses Verfahren hat jedoch seine Eigentümlichkeiten, weil der Vormerkungsberechtigte als Beteiligter im Umlegungsverfahren behandelt wird. In dieser Eigenschaft wird er über den Verwaltungsweg als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ohne Rücksicht darauf, ob er den Kaufpreis bezahlt hat oder der Kaufvertrag zwischenzeitlich durch Anfechtung oder Rücktritt vernichtet ist1.


Dieter Kronenbitter
Dezember 2005


Allgemeines Zivilrecht - 01.12.2005

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