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Monatsinfo

Das Mietrechtsreformgesetz

Teil V

14. Die Beendigung des Mietverhältnisses


Die Außerordentliche Kündigung
Der Gesetzgeber hat die bislang verstreuten Außerordentlichen fristlosen Kündigungsgründe nun zusammengefasst. Ausgangspunkt ist § 543 BGB, der für alle Mietverhältnisse, also auch den gewerblichen Mietvertrag, gilt. Für die Wohnraummiete stellt § 569 BGB eine Spezialregelung dar, wenn der gemietete Wohnraum zu einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit des Mieters führen kann. Das Kündigungsrecht bleibt dem Mieter erhalten, auch wenn er bei Vertragsschluss den Zustand der Mietsache erkannt hat.


Zurück zur Grundregel des § 543 BGB. Demnach kann jede Vertragspartei, also Mieter und Vermieter, das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. In § 543 Abs.1 BGB ist der wichtige Grund erstmals gesetzlich definiert. Er liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens von Mieter oder Vermieter und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Damit haben die von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätze Eingang in das Gesetz gefunden.


Die sonstigen Kündigungsgründe sind in § 543 Abs.2 BGB zusammengefasst. Auch diese Gründe gelten für alle Mietverhältnisse. Ein Beispiel ist die unbefugte Überlassung der Mietsache an einen Dritten.

Die Ordentliche Kündigung
Die bislang in §564 b) BGB a.F. enthaltenen ordentlichen Kündigungsgründe sind nun in den §§ 573 ff. BGB geregelt. Es bleibt im Grundsatz dabei, dass der Vermieter nur kündigen kann, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat, § 573 Abs.1 Satz 1 BGB. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen, § 573 Abs.1 Satz 2 BGB. Wichtig sind die Kündigungsfristen, die in § 573 c) BGB geregelt sind. Für Mieter beträgt diese jetzt stets drei Monate. Nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraumes verlängert sich die Kündigungsfrist um jeweils drei Monate.


15. Inkrafttreten und Überleitungsvorschriften


Das neue Mietrecht ist am 1. September 2001 in Kraft getreten. Das Gesetz gilt für alte und neue Mietverträge. Soweit es auf die Abgabe von sogenannten Gestaltungserklärungen wie die Mieterhöhungserklärungen und insbesondere die Kündigung ankommt, ist das alte Recht noch auf die Fälle anzuwenden, in denen die Erklärung vor dem 1. September 2001 dem Erklärungsempfänger zugegangen ist. Für abgeschlossene Betriebskostenabrechnungszeiträume gilt altes Recht weiter.

 

Dr. Hanspeter Benz
März 2002


Allgemeines Zivilrecht - 01.03.2002

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