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Monatsinfo

Wohnraumkündigung wegen Eigenbedarf

Immer wieder kommt es zu Kündigungen des Mietverhältnisses, die überprüft werden müssen. Zum Beispiel bei der Eigenbedarfskündigung. Diese zählt zu den Kündigungsberechtigungen aus § 573 BGB. Dort Absatz 2 Nr. 2 (»Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. [.....] Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt besonders vor, wenn [.....] der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt [.....]«)

Soll die Eigenbedarfskündigung Aussicht auf Erfolg haben, so muss erst Mal der Personenkreis aus § 573 II Nr. 2 gemeint und betroffen sein. Bereits der Begriff der Familienangehörigen ist in der Rechtsprechung und Literatur umstritten. Bejaht wurden die engen Familienangehörigen: Kinder, Ehegatte und die Eltern des Vermieters. Als weitere enge Familienangehörige wurde anerkannt: Bruder, Verwandte in grader Linie, Geschwister, Enkelkinder, Stiefsohn, Stieftochter, Schwager, Schwiegermutter, Schwiegervater, Schwiegereltern, Nichten und Neffen des Vermieters. In anderen Fällen wurde die enge Familienzugehörigkeit beim Schwager, bei der Schwägerin, bei der Cousine, beim Cousin, beim Neffen, bei der Nichte, bei der Großnichte, bei der Tante des Ehemanns, beim Stiefsohn bei der Tochter des Cousins und beim Onkel des Vermieters verneint.


Zu den Haushaltsangehörigen gehören unstreitig alle Familienmitglieder und sonstigen Personen (Ehefrau, Lebensgefährte, Eltern, Kinder, Stiefkinder, Pflegekinder, Enkel, Schwiegertochter, Hausgehilfin, Pflegerin, Arbeitnehmer, »Wahlverwandte«), die seit längerer Zeit auf Dauer mit dem Vermieter in Hausgemeinschaft zusammen leben.
Auf alle Fälle muss der Vermieter die Wohnung, die er kündigen will, als Wohnung benötigen. Er muss einen Nutzungs-/Überlassungswillen oder ein Nutzungs- /Überlassungsinteresse haben. Dieser Willen muss ernsthaft und realisierbar sein.
Da die Kündigung von Wohnraum stets ein besonderer Eingriff in die Sphäre des Mieters ist, muss der Vermieter im Falle der Eigenbedarfskündigung dem Mieter eine vergleichbare im selben Haus oder in derselben Wohnanlage ihm zur Verfügung stehende Wohnung, die vermietet werden soll, zur Anmietung anbieten. Auf andere Wohnungen erstreckt sich diese Anbietungspflicht jedoch nicht. Sofern der Vermieter dieser Anbietpflicht nicht nachkommt, so ist die Kündigung wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam. Dies hat der BGH in seinem Urteil vom 9. Juli 2003 – VIII ZR 276/02 bestätigt. Der BGH hat in einem Urteil vom selben Tag unter dem Aktenzeichen VIII ZR 311/02 darüber hinaus entschieden, dass der Vermieter dem Mieter die Alterativwohnung grundsätzlich nur bis zum Ablauf der Kündigungsfrist anbieten muss. Andernfalls würde derjenige Mieter privilegiert, der sich bei wirksamer Kündigung trotz Ablaufs der Kündigungsfrist zu Unrecht nach wie vor in der gekündigten Wohnung aufhält. Er würde ermutigt, einen Rechtsstreit allein in der Hoffnung zu führen, dass im Verlaufe des Verfahrens eine andere Wohnung im selben Haus frei würde. Nachvertragliche Treuepflichten des Vermieters gegenüber dem Mieter des Inhalts, dass nach Beendigung des Mietverhältnisses noch die Anbietpflicht bestände, sind nicht anzuerkennen.
Letzteres war bislang umstritten und höchstrichterlich noch nicht entschieden worden. Der BGH hat hier neue Anhaltspunkte gesetzt.


Inken Kronenbitter
November 2003


Allgemeines Zivilrecht - 03.11.2003

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