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Monatsinfo

Das Mietrechtsreformgesetz

Teil I

Am 1. September 2001 tritt das Mietrechtsreformgesetz (MietRefG) in Kraft. Nach jahrzehntelanger Diskussion greift nun eine völlige Neuregelung des privaten Mietrechts, welches überwiegend bislang auf das Jahr 1896 zurückging. In den nächsten Monaten wird schrittweise ein Überblick über die wesentlichen Neuerungen gegeben.



1. Das MietRefG wird am 1. September 2001 in Kraft treten. Das Gesetz gilt grundsätzlich für alte und neue Mietverträge. Soweit es auf die Abgabe sogenannter Gestaltungserklärungen ankommt, ist das alte Mietrecht noch auf die Fälle anzuwenden, in denen die Erklärung vor dem 1. September 2001 dem Erklärungsempfänger zugegangen ist. Gestaltungserklärungen sind beispielsweise die Mieterhöhungserklärung und die Kündigungserklärung. Das alte Recht findet auf bereits abgerechnete Betriebskostenabrechnungszeiträume weiterhin Anwendung.


2. Folgende Gesetze und Verordnungen werden ersatzlos aufgehoben:

  • Gesetz zur Regelung der Miethöhe vom 18. Dezember 1974 (BGBl.I S.3603),
  • Gesetz über eine Sozialklausel in Gebieten mit gefährdeter Wohnungsversorgung vom 22. April 1993 (BGBl.I S.466, 487),
  • § 2 des Gesetzes über die Angemessenheit von Entgelten bei Übergang in das Vergleichsmietensystem vom 6. Juni 1995 (BGBl.I S.749),
  • Art.4 des Gesetzes zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen vom 20. Dezember 1982 (BGBl.I S.1912),
  • Art.2 des Gesetzes zur Verbesserung der Rechtsstellung des Mieters bei Begründung von Wohnungseigentum an vermieteten Wohnungen vom 20. Juli 1990 (BGBl.I S.1456),
  • Art.6 des 4.Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften vom 21. Juli 1993 (BGBl.I S.1257),

3. Gewährleistungsansprüche
Die Gewährleistungsvorschriften sind jetzt in den §§ 536 bis 536 d) BGB geregelt. Sie gelten für alle Arten von Mietverhältnissen. In Zukunft mindert sich die Miete nicht entsprechend dem Verhältnis des Wertes der mangelfreien zur mangelhaften Sache, sondern »angemessen«. Der Gesetzgeber wünscht damit keine inhaltliche Änderung.


4. Ausschluss der Minderung
Bislang verlor nach herrschender Rechtsauffassung der Mieter durch vorbehaltlose Zahlung des Mietzinses trotz Kenntnis des Mangels sein Mietminderungsrecht analog § 539 BGB. Es steht zu erwarten, dass diese Rechtsprechung in Zukunft nicht mehr halten wird. Nunmehr hat der Gesetzgeber die bisherige planwidrige Regelungslücke entdeckt. Ob die Rechtsprechung zu Gunsten des Mieters umschwenkt, bleibt abzuwarten. Möglich ist, dass zukünftig sowohl Mieter mit Rückforderungsansprüchen wegen vorbehaltloser Zahlung nicht ausgeschlossen ist. Im Gegenzug dürfte auch der Vermieter nach längerer vorbehaltloser Annahme der geminderten Miete nicht an Nachforderungen gehindert sein.


Im nächsten Monatsinfo erfolgen weitere Ausführungen zu:
·  Ersatzansprüche
·  Mietstruktur
·  Betriebskosten

 

Dr. Hanspeter Benz
September 2001


Allgemeines Zivilrecht - 03.09.2001

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