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Monatsinfo

Die Pflicht zur Beurkundung eines Grundstückskaufvertrages und der Umfang dieser Pflicht

1. Beurkundungspflicht


Die Verpflichtung, das Eigentum an einem Grundstück oder einem grundstücksgleichen Recht zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung. Dies wurde durch § 311 b Abs. 1 BGB - die neue Fassung des alten § 313 BGB - eingeführt, um die Mitwirkung des Staates bei Grundstücksgeschäften zu sichern mit dem Ziel, so Rechtssicherheit und Rechtsfrieden zu gewährleisten. Für die an einem Grundstückskaufvertrag Beteiligten soll dies gewährleisten

 

  • Schutz vor Übereilung,
  • Warnfunktion,
  • Beweisfunktion,
  • Gültigkeitsgewähr,
  • Beratungsfunktion.

2. Umfang der Beurkundungspflicht


Beurkundungspflichtig ist die rechtsgeschäftliche Begründung der Verpflich-tung zur Veräußerung oder zum Erwerb eines Grundstücks. Der Form bedarf der gesamte Vertragsinhalt, auch die Nebenvereinbarungen, die in einem solchen Zusammenhang stehen, dass weder das Grundstücksgeschäft, noch die Nebenabreden allein gelten sollen. Daher sind beurkundungspflichtig

 

  • beim Bauträgervertrag die Bauverpflichtung und damit auch die Baupläne und die Baubeschreibung,
  • beim Bauherrenmodell sämtliche Vereinbarungen wie Kaufvertrag, Treuhandvertrag, Betreuungsvertrag, Geschäftsbesorgungsvertrag, Baubetreuungsvertrag, Bauvertrag, Gesellschaftsvertrag unter den Miteigentümern, beim Mietkaufvertrag sowohl die Erwerbsoption wie auch der Mietvertrag.

Weiter sind beurkundungspflichtig alle Vereinbarungen, die einen mittelbaren Zwang zur Veräußerung oder zum Erwerb eines Grundstücks begründen, so zum Beispiel

 

  • das Versprechen einer Vertragsstrafe für den Fall des Nichterwerbs oder der Nichtveräußerung eines Grundstücks,
  • die auf Abgabe eines Mindestgebotes gerichtete Ausbietungsgarantie im Falle der Zwangsversteigerung,
  • die Vereinbarung, dass eine Anzahlung auf den Kaufpreis als Schadenersatz verfällt, wenn der Kaufvertrag nicht zustande kommt,

wie auch alle die Vereinbarungen, die in unmittelbarem Zusammenhang mit dem Grundstückskaufvertrag stehen, dass sie »miteinander stehen und fallen«, so zum Beispiel

 

  • der Bauvertrag, der im Zusammenhang mit einem Grundstückskaufvertrag steht,
  • der Fertighausvertrag, wenn derselbe enge wirtschaftliche Zusammenhang mit einem Grundstückskaufvertrag steht, der nicht dann besteht, wenn der Erwerber nicht zum Kauf eines bestimmten, sondern irgendeines Grundstücks gezwungen ist.

Der Beurkundungspflicht unterliegen weiter

 

  • Vorverträge, die auf Abschluss eines Grundstückskaufvertrages gerichtet sind,
  • Ankaufsrechte und Optionsrechte für den Erwerb von Grundstücken,
  • Änderungen eines Kaufvertrages vor der Auflassung, etwa
    - Stundung des Kaufpreises
    - Verschärfung der Rücktrittsbedingungen
    - Verlängerung der Rücktrittsfrist.
    Der Kaufvertrag wird nicht durch zusätzliche Vereinbarungen geändert, die dazu dienen, lose Abwicklungsschwierigkeiten, die unerwartet aufgetreten sind, zu beseitigen und mit denen der Inhalt der beiderseitigen Verpflichtungen nicht berührt wird. Darunter fallen möglicherweise
    - die Verlängerung der Frist für die Ausübung eines Wiederkaufsrechts,
    - Ersetzen vereinbarter Barzahlung durch Ablösung von Verbindlichkeiten oder sonstige Leistungen an Erfüllung Statt,
    - Vorverlegen oder Hinausschieben der Leistungszeit
    die nicht beurkundet werden müssen, jedoch ist Vorsicht geboten.
    Nach der Auflassung sind Änderungs- und Ergänzungsabreden formlos möglich; zu diesem Zeitpunkt sind die Verpflichtungen aus dem schuldrechtlichen Vertrage bereits erfüllt.
  • Aufhebung eines Kaufvertrages, wenn der Erwerber bereits in dem Grundbuch eingetragen ist oder ein Anwartschaftsrecht (Auflassung plus Eigentumsvormerkung oder Antragstellung auf Eigentumsumschreibung) erworben hat; sie ist dagegen formlos möglich, wenn die Auflassung noch nicht erklärt oder ein Anwartschaftsrecht noch nicht entstanden ist.

Der Beurkundungspflicht unterliegen nicht die

 

  • Verhandlungsvorhand, bei der im Falle des beabsichtigten Verkaufs eines Grundstücks einem Dritten Gelegenheit gegeben werden muss, ein eigenes Angebot abzugeben.
  • Ausübung eines Vorkaufsrechts, sei es zivilrechtlicher, § 464 Abs. 1 Satz 2 BGB, oder gesetzlicher Art.
  • Ausübung eines Wiederkaufsrechts, § 456 Abs. 1 Satz 2 BGB.
  • Abtretung eines Gesellschaftsanteils an einer Gesamthands-Gesellschaft, auch wenn das Gesellschaftsvermögen im Wesentlichen aus Grundbesitz besteht. Vertragsgegenstand ist nicht der Grundstückserwerb, das ist nur die Rechtsfolge des Anteilserwerbs,
  • Vereinbarungen, bei denen der Grundstückserwerb nur eine Wirksamkeitsvoraussetzung ist, zum Beispiel wird dem Auftraggeber eines Werkvertrages ein Rücktrittsrecht für den Fall eingeräumt, dass er ein bestimmtes Grundstück nicht erwirbt.

Dieter Kronenbitter
April 2003


Allgemeines Zivilrecht - 01.04.2003

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