Kanzlei KMB
 

Monatsinfo

Vorkaufsrecht der Gemeinden nach dem Baugesetzbuch

Den Gemeinden ist als Teil des Bodenrechts ein Vorkaufsrecht eingeräumt worden, das sie nicht allgemein, sondern bei Vorliegen bestimmter Voraussetzungen ausüben können, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt, §§ 20 Abs. 3 Satz 1, Abs. 1 Satz 2 BauGB. Diese Rechtfertigung entstammt dem Enteignungsrecht, § 87 Abs. 1 BauGB, und zeigt, dass das Vorkaufsrecht als milderes Mittel oder Vorstufe dann ansteht, wenn auch enteignet werden könnte.

1. Allgemeines Vorkaufsrecht, § 24 BauGB


Den Gemeinden steht ein Vorkaufsrecht zu, beim Kauf von Grundstücken

 

  • für die durch Bebauungsplan eine öffentliche Nutzung oder umweltschützende Ausgleichsmaßnahme festgesetzt ist (Bebauungsplanvorkaufsrecht),
  • in Umlegungs- oder Sanierungsgebieten oder im städtebaulichen Entwicklungsbereich (Umlegungs- oder Sanierungsvorkaufsrecht),
  • im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung (Erhaltungssatzungsvorkaufsrecht),
  • im Geltungsbereich eines Flächennutzungsplans, durch den Außenbereich für Wohnbauflächen vorgesehen ist (Außenbereichsvorkaufsrecht),
  • in Gebieten, die vorwiegend mit Wohngebäuden bebaut werden können (Innenbereichsvorkaufsrecht),

soweit die Grundstücke unbebaut sind.


Soweit in § 24 Abs. 1 Nr. 1 BauGB auf den Bebauungsplan abgehoben wird, wird nicht ein rechtswirksamer Bebauungsplan vorausgesetzt. Es reicht aus, dass die Gemeinde einen Aufstellungs-, Änderungs- oder Ergänzungsbeschluss gefasst, diesen ortsüblich bekannt gemacht hat und mit der öffentlichen Auslegung, § 3 Abs. 2 BauGB, begonnen ist.


Ähnliches gilt für das Außenbereichsvorkaufsrecht. Es reicht bereits aus, dass der Beschluss über die Aufstellung, Änderung oder Ergänzung eines Flächennutzungsplanes gefasst und öffentlich bekannt gemacht ist und wenn nach dem Stand der Planungsarbeiten anzunehmen ist, dass der künftige Flächennutzungsplan eine solche Festsetzung vorsehen wird. Ob in Ergänzung des Gesetzeswortlauts auch die Beteiligungsverfahren, Bürger, Träger öffentlicher Belange (§§ 3, 4, 4 a BauGB) stattgefunden haben müssen, wird unterschiedlich diskutiert.


2. Besonderes Vorkaufsrecht, § 25 BauGB


Die Gemeinden können festsetzen

 

  • ein Satzungsvorkaufsrecht an unbebauten Grundstücken im Geltungsbereich eines Bebauungsplans,
  • ein Satzungsvorkaufsrecht zur Sicherung erwogener städtebaulicher Maßnahmen.

Wenn beim Allgemeinen und auch beim Besonderen Vorkaufsrecht als Voraussetzung der Bebauungsplan genannt wird, so gilt dies nicht für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan (Vorhaben- und Erschließungsplan), § 12 Abs. 3 S. 2 2.Halbsatz BauGB.


3. Ausübung des Vorkaufsrechts


Bei allen Grundstückskaufverträgen besteht eine Grundbuchsperre, die nur durch ein Negativattest der Gemeinde überwunden werden kann, in dem sie mitteilt, dass ein Vorkaufsrecht nicht bestehe oder nicht ausgeübt werde.


Alle Grundstückskaufverträge sind der Gemeinde mitzuteilen. Ab der Mitteilung läuft eine nicht verlängerbare Frist von zwei Monaten, innerhalb der die Gemeinde durch Verwaltungsakt gegenüber dem Veräußerer das Vorkaufsrecht ausüben kann. Die Frist beginnt mit der ordnungsgemäßen Mitteilung des rechtswirksamen Kaufvertrages an zu laufen. Sie läuft nicht, wenn der Vertrag noch schwebend unwirksam ist, weil z.B. noch eine Genehmigung, etwa bei Minderjährigkeit eines Beteiligten, bei Vertretungen ohne Vertretungs- oder Verfügungsmacht, aussteht. Allerdings kann das Vorkaufsrecht schon während der Schwebezeit unter der Rechtsbedingung des Wirksamwerdens des Kaufvertrages ausgeübt werden.


Mit der Ausübung des Vorkaufsrechts durch Verwaltungsakt, der privatrechtsgestaltender Art ist, kommt ein Kaufvertrag zwischen dem Veräußerer und dem Vorkaufsberechtigten zu den im ersten Vertrag abgeschlossenen Konditionen zustande und der Vorkaufsberechtigte hat alle kaufvertraglichen Verpflichtungen zu erfüllen, z.B. die vom Erwerber übernommenen Kosten, Beurkundungs-, Vollzugs-, Schätzungskosten, auch der vom Erwerber übernommenen Maklerprovision, jedoch nur in üblicher Höhe. Auch für die Nebenleistungen hat die Gemeinde einzustehen. Ist die Nebenleistung für die Gemeinde tatsächlich oder rechtlich nicht erringbar, kann sie jedoch in Geld geschätzt werden, so hat die Gemeinde statt der Nebenleistung ihren Wert zu entrichten. Ist die Nebenleistung in Geld nicht schätzbar, z.B. die Vereinbarung von Wart und Pflege durch einen nahen Verwandten, so ist die Ausübung des Vorkaufsrechts ausgeschlossen, es sei denn, der Vertrag wäre mit dem Dritten auch ohne die Nebenleistung abgeschlossen worden, § 466 BGB. Ist die Entgeltleistung so zusammengesetzt, dass zwischen Haupt- und Nebenleistung nicht getrennt werden kann, wird das Vorkaufsrecht ausgeschlossen sein und man wird prüfen müssen, ob eine gesetzliche Umgehung des Vorkaufsrechts beabsichtigt ist. Wird z.B. ein lebenslanges Nießbrauchsrecht für den Veräußerer als Fremdkörper eingebaut, um den Vorkaufsberechtigten die Ausübung seines Rechtes zu »versauern«, ist das Nießbrauchsrecht nichtig.


Wird das Vorkaufsrecht nur auf eine Teilfläche ausgeübt, so ist nur der Kaufpreis für die Teilfläche zu entrichten. Entscheidend ist das Wert-, nicht das Größenverhältnis und zwar ausgehend vom vereinbarten Kaufpreis, nicht vom Verkehrswert.


Erfasst werden alle Grundstückskaufverträge, also nicht Tauschverträge, Schenkungen, Verträge über Eigentumswohnungen und Teileigentum.
Das Vorkaufsrecht kann auch zugunsten Dritter ausgeübt werden, § 27a BauGB.


4. Kaufpreis


Mit der Ausübung des Vorkaufsrechtes schuldet nunmehr die Gemeinde den zwischen den Kaufvertragsparteien vereinbarten Kaufpreis.


In den Fällen, in denen durch Bebauungsplan für das zu verkaufende Grundstück eine öffentliche Nutzung (Gemeinbedarfsflächen) oder umweltschützende Ausgleichsmaßnahmen vorgesehen sind, kann die Gemeinde bestimmen, dass nicht der vereinbarte Kaufpreis, sondern der Verkehrswert des Grundstücks im Zeitpunkt des Verkaufsfalles (Entschädigungswert) als Entgelt geschuldet werde, § 28 Abs. 4 BauGB, was rechtens ist, denn es hätte auch enteignet werden können, wobei die Voraussetzungen einer Enteignung noch nicht vorliegen müssen.


Aber auch bei allen anderen Vorkaufsrechtsfällen kann die Gemeinde im ausübenden Verwaltungsakt bestimmen, dass als Entgelt nur der Verkehrswert zum Zeitpunkt des Verkaufsfalles geschuldet werde, wenn der vereinbarte Kaufpreis den Verkehrswert in einer dem Rechtsverkehr erkennbaren Weise deutlich überschreitet. In einem solchen Falle steht dem Veräußerer ein Rücktrittsrecht innerhalb eines Monats nach Unanfechtbarkeit des Verwaltungsaktes über die Ausübung des limitierten Vorkaufsrechtes zu, § 28 Abs. 3 BauGB.


Wann ein deutliches Überschreiten des Verkehrswertes vorliegt, wird unterschiedlich beantwortet. Eine Auffassung stellt auf eine prozentuale Größe, das Überschreiten von 20 % ab; andere meinen, es könne nur auf die Höhe des absoluten Differenzbetrages abgestellt werden. Die Orientierungsgrenze von 20 % dürfte richtig sein, nachdem der Gesetzgeber in § 3 Abs. 2 WiStG bei der Miete ein unangemessen hohes Entgelt ansetzt, wenn es um 20 % des üblichen Entgelts überschreitet. Beachtet werden muss jedoch, dass der Verkehrswert keine exakte Größe, sondern das Ergebnis einer Schätzung ist. Man geht von einer Toleranzgröße oder einem Genauigkeitsgrad von ± 20 bis ± 30 % aus. Dabei muss man sich für das deutliche Überschreiten an der Toleranzobergrenze orientieren.


Dieter Kronenbitter
März 2004


Öffentliches Baurecht - 01.03.2004

© 2007-2013 by KMB | Login