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Monatsinfo

Verschulden bei Vertragsschluss über ein Grundstück oder grundstücksgleiches Recht

Die Aufnahme von Vertragsverhandlungen begründet Sorgfalts- und Rücksichtnahmepflichten, die, wenn sie schuldhaft nicht beachtet werden, zu Schadenersatz wegen Verschuldens bei Vertragsabschluss führen können (culpa in contrahendo). Dieses bislang gewohnheitsrechtlich geltende Institut ist nunmehr im Zuge der Schuldrechtsreform in § 311 Abs. 2 BGB aufgenommen worden.

Bei der Aufnahme von Vertragsverhandlungen

Die Aufnahme von Vertragsverhandlungen begründet Sorgfalts- und Rücksichtnahmepflichten, die, wenn sie schuldhaft nicht beachtet werden, zu Schadenersatz wegen Verschuldens bei Vertragsabschluss führen können (culpa in contrahendo). Dieses bislang gewohnheitsrechtlich geltende Institut ist nunmehr im Zuge der Schuldrechtsreform in § 311 Abs. 2 BGB aufgenommen worden.

Es gibt Aufklärungspflichten des Veräußerers über solche Umstände, die den Vertragszweck des Veräußerers vereiteln könnten und daher für seinen Entschluss von wesentlicher Bedeutung sind, sofern er die Mitteilung nach der Verkehrsauffassung erwarten durfte. So wenn ein Gebäude vom Erwerber zu Wohnzwecken genutzt werden soll und der Veräußerer weiß, dass es hierfür keine baurechtliche Genehmigung gibt. Der Veräußerer kann auch verpflichtet sein, den Erwerber darüber aufzuklären, dass Nachbarn durch böswilliges Lärmen die Nachtruhe erheblich stören. Ebenso muss über eine bestehende Mietpreisbindung aufgeklärt werden.

Diese aus der Sorgfaltspflicht sich ableitenden Pflichten beschränken sich nicht auf den Ist-Zustand, sondern erfassen unter Umständen das Offenlegen von in der Zukunft voraussehbar anfallende Aufwendungen auf den Vertragsgegenstand. So nimmt der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 31. Oktober 2003 einen Beratungsvertrag zwischen Veräußerer und Erwerber an, wenn eine Rentabilitätsberechnung erstellt wird, die zu Abschluss des Kaufvertrages führt. Dabei schuldet der Veräußerer eine wahrheitsgemäße Aufklärung über künftig anfallende, bereits heute absehbare Reparaturarbeiten, weil dies für die künftige wirtschaftliche Nutzung entscheidend sein könnte und deshalb auch in die Rentabilitätsberechnung hätte Eingang finden müssen. Nach neuem Recht wird man, um zu einer Verletzung einer vertraglichen Verpflichtung zu kommen, einen Beratungsvertrag nicht mehr bemühen müssen, hier dürfte  § 311 Abs.2 BGB ausreichen.

Dieser selbständige Beratungsvertrag wird von der Rechtsprechung heute angenommen

•    wenn der Veräußerer im Zuge eingehender Vertragsverhandlungen dem    Erwerber, insbesondere auf Befragen, einen ausdrücklichen Rat erteilt,
•    wenn der Veräußerer dem Erwerber als Ergebnis der Verhandlungen ein Berechnungsbeispiel über Kosten und finanzielle Vorteile des Erwerbers vorlegt, das der Herbeiführung des Geschäftsabschlusses dienen soll,
•    wenn sich der Veräußerer eines Vertriebskonzeptes bedient, mit dem als beworbene Vorteile des Immobilienkauf Anlagegesichtspunkte in den Vordergrund rückt.

Für falsche Auskünfte seiner Verhandlungsgehilfen haftet der Veräußerer selbst, allerdings ist der Dritte, auf den der Veräußerer verwiesen hat, weil er die notwendige Kenntnis zur Beantwortung einer Frage des Erwerbers habe, die der Veräußerer selbst nicht beantworten konnte, nicht ohne Weiteres ein Verhandlungsgehilfe.


Bei einem Abbruch von Vertragsverhandlungen

Der Abbruch von Vertragsverhandlungen über einen Grundstückskauf kann keinen Schadenersatzanspruch auslösen, auch wenn der Abbruch ohne jede Begründung erfolgte und wenn einer der Beteiligten nicht unerhebliche Aufwendungen hatte oder wenn einer der Beteiligten den Vertragsabschluss als sicher hingestellt hatte, denn § 311 b Abs. 1 BGB will jede Bindung des Verhandlungspartners ohne Einhaltung der Form verhindern.


Dieter Kronenbitter
März 2008


Allgemeines Zivilrecht - 31.03.2008

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