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Sanierter Altbau und Werkvertragsrecht

Der BGH hat seine Rechtsprechung zur Anwendung des Werkvertragsrechts beim Erwerb eines sanierten Altbaus weiter entwickelt. Dem Urteil vom 16. Dezember 2004 (BGH Urteil v.16.12.2004 – VII ZR 257/03 ZfIR 2005, 134 m.a.Anm. Vogel; BauR 2005, 542) lag folgender Sachverhalt zugrunde:

Der Kläger verlangte, gestützt auf werkvertragliche Gewährleistungsansprüche, Schadenersatz mit der Begründung, das Objekt sei mangelhaft. Erworben waren mit notariell beurkundeten Kaufverträgen zwei vor 1907 errichtete und durch die Beklagte sanierte Doppelhaushälften. Der Geschäftsführer der Beklagten hatte vor Vertragsabschluss zugesichert, dass es sich bei dem Objekt um einen vollständig, bis auf die Grundmauern sanierten Altbau handele. Das Objekt wies zahlreiche Mängel auf.


Der Bundesgerichtshof hatte zwei Fragen zu beantworten. Zunächst ging es um die Anwendbarkeit des Werkvertrages auf die Erwerberverträge. Anschließend war bezüglich jedes einzelnen vom Kläger gerügten Mangels zu prüfen, ob und in welchem Umfang der Erwerber eine Sanierungsmaßnahme nach dem heutigen Stand der anerkannten Regeln der Technik erwarten konnte.


Folgende Aussagen sind wesentlich. Der BGH bejaht weiterhin die Anwendbarkeit des Werkvertragsrechts auf die beiden Verträge:


»Beim Erwerb von Altbauten ist Werkvertragsrecht anwendbar, wenn der Erwerb des Grundstücks mit einer Herstellungsverpflichtung verbunden ist. Übernimmt der Veräußerer vertraglich Bauleistungen, die insgesamt nach Umfang und Bedeutung mit Neubauarbeiten vergleichbar sind, haftet er nicht nur für die ausgeführten Umbauarbeiten, sondern auch für die Altbausubstanz nach den Gewährleistungsregeln des Werkvertragsrechts.«


Der BGH kommt weiter zum Ergebnis, dass der Umstand, dass die Arbeiten bei Vertragsabschluss bereits abgeschlossen waren, der Anwendbarkeit des Werkvertrages nicht entgegensteht. Der Erwerb eines sanierten Altbaus stehe dem Erwerb einer neu errichteten Wohnung gleich, deren Errichtung bei Vertragsschluss bereits abgeschlossen ist.


Zum geschuldeten Standard gilt Folgendes:


»Verspricht der Veräußerer eines Altbaus eine Sanierung bis auf die Grundmauern, darf der Erwerber dies grundsätzlich dahin verstehen, dass der Erwerber zu diesem Zweck im Rahmen des technisch Möglichen die Maßnahmen angewandt hat, die erforderlich sind, um den Stand der anerkannten Regeln der Technik zu gewährleisten. Etwas anderes kann sich ergeben, wenn die berechtigte Erwartung des Erwerbers unter Berücksichtigung der gesamten Vertragsumstände, insbesondere des konkreten Vertragsgegenstandes und der jeweiligen Begebenheiten des Bauwerks, darauf nicht gerichtet ist.«


Der BGH hat der Vorinstanz ausdrücklich widersprochen. Für die Bestimmung der vom Bauträger geschuldeten Leistung sei es grundsätzlich unerheblich, welche Kenntnis der Erwerber vom Zustand des Vertragsobjektes auf einer Besichtigung erlangt hat.


Dr. Hanspeter Benz
Mai 2005


Ziviles Baurecht - 02.05.2005

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