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Monatsinfo

Haftet der Bauherr für Bauschäden am Nachbargebäude?

Immer wieder hat sich der Baujurist mit der Frage zu beschäftigen, wer für Schäden am Nachbargebäude haftet, die durch eine Baumaßnahme entstanden sind. Meist geht es um Risse am Nachbargebäude, die in einem aufwendigen selbstständigen Beweisverfahren darauf untersucht wurden, ob es sich um (alterungsbedingte) Vorschäden handelt oder um baubedingte Schäden.

Das OLG Koblenz (Urteil v.17.07.2003 - 5 U 18/03 - nicht rechtskräftig, BauR 2004, S.107 ff.) hatte sich mit einer vergleichbaren Fallkonstellation zu befassen. Es zeigten sich zahlreiche Risse am Nachbargebäude, nachdem der Bauherr Ausschachtungsarbeiten hatte durchführen lassen. Im Inneren des Nachbargebäudes traten Verziehungen und Unebenheiten auf, Türen und Fenster waren schwergängig geworden.


Die Nachbarn verklagten direkt den Bauherren. Die Suche nach der richtigen Anspruchsgrundlage bereitete Schwierigkeiten. Zunächst entlastete das OLG Koblenz den Bauherren und lehnte eine deliktische Haftung ab. Wenn der Bauherr die Arbeiten von Fachleuten durchführen lässt, auf deren Sachkunde er vertrauen durfte, scheidet eine deliktische Haftung des Bauherren aus. Architekt und Bauunternehmer sind keine Verrichtungsgehilfen.


Allerdings »entdeckte« das OLG Koblenz eine Anspruchsgrundlage, die den klagenden Nachbarn zunächst selbst nicht aufgefallen war. Demnach sollten die Bauherren verschuldensunabhängig nach den Grundsätzen haften, die der Bundesgerichtshof bezogen auf nachbarliche Gemeinschaftsverhältnisse in Anlehnung an § 906 Abs.2 Satz 2 BGB entwickelt hat.


Dies bedeutet im Ergebnis eine strenge Haftung des Bauherren, sofern »seine« Baumaßnahme zu Schäden am Nachbargebäude führt. Weil Verschulden keine Rolle spielt und vertragliche Ansprüche zwischen dem Bauherren und Nachbarn normalerweise nicht vorliegen, gibt es keine Entlastungsmöglichkeit. Insbesondere hilft die Behauptung nichts, Bauunternehmer und Architekt seien ausgewiesene Fachleute und hätten ihren Pflichten vollständig genügt. Es reicht schlicht aus, den Nachweis zu führen, dass die Baumaßnahme für den konkreten Schaden ursächlich war. Diesen Nachweis allerdings muss der Nachbar weiterhin führen.


Tipp: Angesichts dieser strengen Haftung des Bauherren empfiehlt es sich regelmäßig, vor Ausführung der Bauarbeiten eine Beweissicherung an potentiell gefährdeten Nachbargebäuden durchzuführen. Eine Verpflichtung zur Mitwirkung allerdings besteht für den Nachbarn nicht. Im Übrigen bleibt dem Bauherren nur übrig, auf das sorgfältigste seine Baumaßnahme auf etwaige Risiken für den Nachbarn hin abzuklopfen. Schließlich kann er sich nicht wirksam persönlich entlasten.


Eine andere, hier nicht beantwortete Frage ist, inwieweit Regressmöglichkeiten des Bauherren gegen seinen Architekten oder den ausführenden Bauunternehmer bestehen können.


Dr. Hanspeter Benz
Dezember 2003


Ziviles Baurecht - 01.01.2004

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