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Unzureichende Wohnflächenangaben in Erwerberverträgen

Der VII. Zivilsenat des BGH hat sich in den letzten Jahren mehrfach mit unzureichenden Wohnflä-chenangaben in Erwerber-(Bauträger-)Verträgen zu befassen gehabt. Der BGH hat die verbreitete Praxis in der Vertragsgestaltung beanstandet, unklare Angaben zur Größe der geschuldeten Wohnflächen aufzunehmen oder sogar auf eine Regelung der Wohnfläche ganz zu verzichten. In seiner Entscheidung vom 8. Januar 2004 (BGH Urteil v.08.01.2004 – VII ZR 181/02) hatte sich der BGH mit einem Fall zu befassen, in dem der Kläger von der beklagten Bauträgergesellschaft fünf noch zu errichtende Wohnungen erworben hatte. Dem notariell beurkundeten Vertrag waren Baubeschreibung und Teilungserklärung beigefügt. Eine Preisanpassungsklausel sah vor, dass »baubedingte Wohnflächenverminderungen von bis 3 % keinen Einfluss auf das Entgelt« haben sollen. Eine von der Bauträgergesellschaft beauftragte Vertriebsgesellschaft beauftragte wiederum einen Makler. Dieser übergab dem Kläger unmittelbar vor Vertragsschluss eine Liste mit Wohnflächen- und Quadratmeterpreisen. Zwei Jahre später stellte der Kläger fest, dass die Wohnfläche 11 % geringer war als in der Tabelle des Maklers.

Das Berufungsgericht hatte die Klage noch mit der Begründung abgewiesen, die Wohnungen seien nicht mangelhaft, weil es an einer Einigung der Parteien über die Wohnflächen fehle. Diese Auffassung teilt der BGH nicht. Zentrales Beschaffenheitsmerkmal einer Wohnung sei die Wohnfläche. Eine Vereinbarung über die Wohnfläche sei deshalb erforderlich.


Folge dieser Auslegung wäre gewesen, dass der notarielle Kaufvertrag materiell-rechtlich unwirksam ist. Der BGH umging diese Konsequenz, indem er die Erklärungen des Maklers der Bauträgergesellschaft zurechnet. Anders formuliert: Die Bauträgergesellschaft muss sich so behandeln lassen, als habe sie selbst diejenigen Angaben zur Wohnfläche gemacht, die tatsächlich vom Makler gegenüber den Erwerbern unterbreitet wurden.


Folgerungen: Dringend abzuraten ist beiden Vertragsparteien des Bauträgervertrages davon, von Angaben zu den geschuldeten Wohnflächen im Erwerbervertrag abzusehen. Der Erwerber wird dies bewusst ohnehin höchstens aus Nachlässigkeit oder Unwissenheit tun, wogegen beim Bauträger ein gewisses Kalkül dahinter stehen kann. Dieses Kalkül geht aber nicht auf, denn entdeckt der Erwerber die Differenz der Wohnfläche und gibt es Ansatzpunkte, um eine Wohnflächenvorstellung zu ermitteln, dann schuldet der Bauträger Schadenersatz. Besser ist es somit, von Anfang an mit klaren Angaben zu arbeiten.


Dr. Hanspeter Benz
Juli 2005


Allgemeines Zivilrecht - 01.07.2005

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