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Monatsinfo

Das Mietrechtsreformgesetz

Teil IV

12. Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete


Wie im Alten Mietrecht muss das Mieterhöhungsverlangen begründet werden. Unverändert reicht die Bezugnahme auf ein Sachverständigengutachten, wobei der Gutachter jetzt öffentlich bestellt und vereidigt sein muss. Alternativ kann auf einen Mietspiegel oder drei Vergleichswohnungen zurückgegriffen werden.


Zwei Begründungsmittel dagegen sind neu:

 

  • der qualifizierte Mietspiegel

Der Gesetzgeber unterscheidet nun zwischen einfachem und qualifiziertem Mietspiegel. Der einfache Mietspiegel wird ausgehandelt oder einvernehmlich festgestellt. Dagegen zeichnet den qualifizierten Mietspiegel nach § 558 d) BGB aus, dass er nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist.


Dem räumlichen Umfang nach kann der qualifizierte Mietspiegel für das Gebiet einer Gemeinde, Teilen einer Gemeinde, aber auch für mehrere Gemeinden erstellt werden. Der qualifizierte Mietspiegel hat mehrere Rechtsfolgen:

 

  • § 558 a) Abs.3 BGB
    Der Vermieter muss Angaben aus einem qualifizierten Mietspiegel für die Wohnung auch dann mitteilen, wenn sein Mieterhöhungsverlangen sich nicht auf den Mietspiegel stützt. Damit wird dem Vermieter eine Informationspflicht auferlegt, die auch dann gilt, wenn er beispielsweise die Mieterhöhung mit dem Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen nach § 558 a) Abs.2 Nr.3 BGB begründet.
  • Auf Grund der Vermutungswirkung des § 558 d) Abs.3 BGB wird vertreten, dass künftig die qualifizierten Mietspiegel der Kontrolle des zuständigen Verwaltungsgerichts unterstehen.
  • Die Mietdatenbank
    Neben dem qualifizierten Mietspiegel ist ein weiteres Begründungsmittel die sogenannte Mietdatenbank gemäß § 558 a) Abs.2 Nr.2 BGB. Eine Mietdatenbank erfasst fortlaufend Angaben zu Mietvereinbarungen und Mietänderungen. Hieraus können Erkenntnisse über ortsübliche Vergleichsmieten gewonnen werden. Bislang sind solche Mietdatenbanken noch nicht bekannt. Eine Auskunftspflicht besteht nicht.

Neu ist auch die Verlängerung der Klagefrist von zwei auf drei Monate in § 558 b) Abs.2 Satz 2 BGB.

 

13. Die Mieterhöhung nach Modernisierung


Bislang war die Mieterhöhung nach Modernisierung in § 3 MHG geregelt. Nunmehr greifen die §§ 559 bis 559 b) BGB. Gemäß § 554 Abs.1 BGB hat der Mieter die Maßnahmen zu dulden, die zur Erhaltung der Mietsache erforderlich sind. Die Duldungspflicht und die Modernisierungsankündigung sind damit unverändert.


Ist die Modernisierung abgeschlossen, so kann der Vermieter gemäß § 559 BGB die jährliche Miete um elf Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Dies gilt auch für Energiesparmaßnahmen.


Wirksam wird die Mieterhöhung abweichend von § 3 MHG nicht zum übernächsten Monat, sondern erst mit Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erklärung. Hat der Vermieter die Erhöhung der Miete dem Mieter nicht mitgeteilt oder ist die tatsächliche Mieterhöhung mehr als zehn Prozent höher als die mitgeteilte (Mieterhöhung), so verlängert sich die Frist um sechs Monate.

Dr. Hanspeter Benz
Februar 2002


Allgemeines Zivilrecht - 01.02.2002

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