Kanzlei KMB
 

Monatsinfo

Das Mietrechtsreformgesetz

Teil II

5. Ersatzansprüche


§ 536 a) BGB regelt nun Schadenersatzansprüche des Mieters statt bislang § 538 BGB a.F. (alte Fassung). Der Vermieter haftet verschuldensunabhängig für Mängel der Mietsache, die bereits bei Vertragsschluss vorhanden waren. Diese verschuldensunabhängige Garantiehaftung kann formularmäßig geändert werden. Dies bedeutet keine Änderung zur bisherigen Rechtslage.


Macht der Mieter zur Mangelbeseitigung Verwendungen auf die Mietsache, so regelt dies § 536 c) Abs.2 BGB. Demnach kann der Mieter den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist oder die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestandes der Mietsache notwendig ist.


6. Mietstruktur

Sowohl Netto- als auch Bruttomieten, diese wiederum als Warm- oder Kaltmiete sind gesetzlich zulässig. Ohne Vereinbarung der Parteien hat der Vermieter sämtliche Betriebskosten zu zahlen. Gemäß § 556 Abs.1 BGB können Mieter und Vermieter vereinbaren, dass der Mieter die in Anlage 3 zur Zweiten Berechnungsverordnung aufgeführten Betriebskosten trägt. Dies wiederum kann in Form einer Pauschale oder von Vorauszahlungen erfolgen, vgl. § 556 Abs.2 BGB. Die Betriebskostenpauschale erfordert keine regelmäßigen Abrechnungen. Steigen die Betriebskosten, so kann der Vermieter die Pauschale gem. § 560 Abs.1 BGB erhöhen, sofern im Mietvertrag eine Erhöhungsklausel enthalten ist. Verringern sich die Betriebskosten, muss die Pauschale gem. § 560 Abs.3 BGB herabgesetzt werden, beginnend vom Zeitpunkt der Ermäßigung an.


Bruttomieten
Die Möglichkeit zur Mieterhöhung bei Bruttomieten gemäß § 4 Abs.2 und 3 MHG (Gesetz zur Regelung der Miethöhe) ist ersatzlos entfallen. Dies gilt für nach dem 1. September 2001 geschlossene Brutto- oder Teilinklusive-Mietverträge. Zu beachten ist die Überleitungsvorschrift für bis 31. August 2001 abgeschlossene Brutto- oder Teilinklusiv-Mietverträge. Bei Erhöhungen der Betriebskosten gilt § 560 Abs.1, 2, 5 und 6 BGB entsprechend, sofern im Mietvertrag vereinbart ist, dass der Mieter Erhöhungen der Betriebskosten zu tragen hat. Ermäßigen sich die Betriebskosten, gilt § 560 Abs.3 BGB entsprechend.


7. Betriebskostenvereinbarungen


Die Parteien können verabreden, dass der Mieter die Betriebskosten gem. Anlage 3 zu § 27 II BV (Berechnungsverordnung) trägt. Mehr ist nicht auf den Mieter bei Wohnraummietverträgen übertragbar. Dies entspricht der bisherigen Rechtslage. Sofern kein Umlageschlüssel vereinbart ist, greift nun § 556 a) BGB. Bei fehlender Vereinbarung hat eine Abrechnung nach dem Verhältnis der Wohnfläche zu erfolgen. Betriebskosten, deren Verbrauch oder Verursachung erfasst werden, müssen dagegen nach einem Maßstab erfolgen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt.


8. Betriebskostenabrechnung


Gemäß § 556 Abs.3 BGB muss über die Vorauszahlungen der Betriebskosten jährlich abgerechnet werden. Das Gesetz fordert ausdrücklich die Berücksichtigung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit. Damit wird die Bedeutung von Heizkostenspiegeln steigen.


Gemäß § 556 Abs.3 Satz 2 BGB muss die Abrechnung dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraumes mitgeteilt werden. Nach Ablauf dieser Frist kann der Vermieter eine Nachforderung nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Teilrechnungen muss der Vermieter nicht herauslegen. Die Frist wird nur durch den Zugang der Abrechnung gewahrt, wofür der Vermieter beweispflichtig ist. Gehen dem Vermieter die Abrechnungen von Versorgern erst nach Ablauf der Jahresfrist zu, hat er die verspätete Abrechnung nicht zu vertreten. Die Verpflichtung zur Abrechnung erlischt auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist nicht.


Im nächsten Monatsinfo erfolgen weitere Ausführungen zu:
- Betriebskosten
- Mieterhöhung

 

Dr. Hanspeter Benz
Oktober 2001


Allgemeines Zivilrecht - 01.10.2001

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