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Monatsinfo

Vorkaufsrecht des Mieters nach dem BGB

Nach § 577 BGB steht dem Mieter ein Vorkaufsrecht zu, wenn an den an ihn vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll und diese an einen Dritten verkauft werden.

Nach § 577 BGB steht dem Mieter ein Vorkaufsrecht zu, wenn an den an ihn vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll und diese an einen Dritten verkauft werden.

Das Wohnungseigentum muss nach der Überlassung an den Mieter oder dessen Rechtsvorgänger gemäß §§ 563 f. BGB begründet worden sein, d.h. die Wohnungsgrundbücher sind angelegt. Es reicht aber aus, dass das Wohnungseigentum begründet werden soll, was objektiv sich aus einer Teilungserklärung oder einer beurkundeten Verpflichtung zur Aufteilung ergeben muss.

Wird ein zur Aufteilung vorgesehenes Mehrfamilienhaus, bei dem schon die Abgeschlossenheitsbescheinigung erteilt wurde, an einen Dritten verkauft, besteht kein Vorkaufsrecht, da noch kein Wohnungseigentum besteht. Ist das Mehrfamilienhaus entgegen bereits im Wohnungseigentum aufgeteilt und wird en bloc veräußert, so besteht das Vorkaufsrecht an jeder einzelnen Wohnung. Der Preis wird gemäß § 467 BGB entsprechend den Miteigentumsanteilen am Gesamtpreis gebildet.

Es muss sich um einen Kaufvertrag handeln, der rechtswirksam ist. Die Frist von zwei Monaten zur Ausübung des Vorkaufsrechts läuft mit der Mitteilung des vollständigen Vertrages und der Unterrichtung des Mieters über sein Vorkaufsrecht. Bei mehreren Mietvertragspersonen muss dies allen diesen Personen zugehen.
Da es kein dingliches, also im Grundbuch eingetragenes Vorkaufsrecht ist, kann sich der Schwebezustand durchaus zeitlich beachtlich hinziehen.

Das Vorkaufsrecht des Mieters besteht nicht, wenn der Erwerber ein Familienangehöriger oder Angehöriger seines Haushalts ist.

Das Vorkaufsrecht wird durch die schriftliche Erklärung des Mieters gegenüber dem Verkäufer ausgeübt.

Dieses Vorkaufsrecht kann nur bei dem ersten Verkauf nach der Umwandlung in Wohnungseigentum geltend gemacht werden. Ist die Eigentumswohnung bereits einmal verkauft worden und das Vorkaufsrecht wurde nicht ausgeübt, so kann nunmehr das Vorkaufsrecht nicht mehr ausgeübt werden, wenn die Eigentumswohnung nun abermals verkauft wird, denn nach dem ersten Verkauf ist sie freies Vermögen des jetzigen verkaufenden Eigentümers. Das gilt auch dann, wenn der erste Verkauf der Wohnung nicht isoliert, sondern en bloc, zusammen mit weiteren Eigentumswohnungen erfolgte, auch wenn die Ermittlung des anteiligen Kaufpreises schwierig werden könnte. Das gleiche gilt selbst dann, wenn das Vorkaufsrecht bei dem ersten Verkauf auf Grund gesetzlicher Regelungen  - wie etwa bei einem »Verkauf« im Wege der Zwangsversteigerung, § 471 BGB -  ausgeschlossen ist oder wenn die Möglichkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts nicht bestand, weil die Wohnung an einen Familien- oder Haushaltsangehörigen verkauft wurde, § 577 Abs.1 Satz 2 BGB.

Der Veräußerer dieser nachtröglich begründeten Eigentumswohnung ist verpflichtet, dem Mieter den Inhalt des abgeschlossenen Kaufvertrages unverzüglich mitzuteilen, §§ 469, 577 Abs.1 Satz 3 BGB, wobei mit dieser Mitteilung auch die Unterrichtung des Mieters über sein Vorkaufsrecht zu verbinden ist, § 577 Abs.2 BGB. Diese Mitteilung und Unterrichtung kann auch durch den Dritten, also den Erwerber, erfolgen.

Wenn nun der Veräußerer seiner Verpflichtung zur Mitteilung des Kaufvertrages gegenüber dem Mieter nicht nachkommt, besteht die Möglichkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Mieter, falls er von dem Kaufvertrag erfährt solange, bis der Dritte als Eigentümer oder für diesen eine Erwerbsvormerkung im Wohnungsgrundbuch eingetragen ist, denn ab diesem Zeitpunkt führt dies zur Unmöglichkeit der Leistung und die Ansprüche des Mieters richten sich auf Schadensersatz nach §§ 280 ff BGB. Allerdings kann der Mieter von dem Veräußerer in der Regel keinen Ersatz seines Verzögerungsschadens beanspruchen, der darauf beruhen Könnte, dass der Veräußerer seine Informationspflichten nicht unverzüglich erfüllt hat.


Dieter Kronenbitter
Februar 2008


Allgemeines Zivilrecht - 31.03.2008

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