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Monatsinfo

Bank- und Immobilienrecht - Teil I

Der Bundesgerichtshof hat in einem Vorlagebeschluss eine Entscheidung des Gerichtshofes der Europäischen Gemeinschaften angefordert. Es ging um die Frage, ob dem Käufer einer Immobilie bei einer sogenannten Haustürsituation ein Widerrufsrecht nach dem Gesetz über den Widerruf von Haustürgeschäften (HausTWG) zusteht. Bislang hatte der Bundesgerichtshof (BGH) die Auffassung vertreten, dass bei einem Realkredit, bei dem ein Darlehen durch ein Grundpfandrecht auf die finanzierte Immobilie abgesichert wird, das HausTWG keine Anwendung findet. Es sollte grundsätzlich das Verbraucherkreditgesetz (VerbrKrG) gelten. Dieses wiederum sah ausdrücklich in § 3 Abs.2 Nr.2 vor, dass das Gesetz auf Realkreditverträge nicht anwendbar ist. Für den Erwerber einer »Schrottimmobilie« bedeutete dies, dass er bei einem Haustürgeschäft weder über das HausTWG noch über das VerbrKrG sich aus dem Darlehensvertrag lösen konnte.


Diese Rechtsprechung ist nun überholt. Weil der EuGH den Ausschluss des Widerrufsrechts
nach HausTWG gegen höherrangiges, europäisches Recht verstößt, musste dieser Vorgabe
auch der BGH in seinem Urteil vom 9. April 2002, Aktenzeichen: XI ZR 91/99 (OLG
München), folgen. Er hat deshalb in dem mittlerweile berühmt gewordenen
Revisionsverfahren »Heininger / Hypo-Vereinsbank« den Fall an die Untere Instanz
zurückverwiesen. Das zuständige Oberlandesgericht muss nun prüfen, ob der Kreditvertrag
in einer Haustürsituation abgeschlossen wurde. Im Ergebnis könnte dies dazu führen, dass
das OLG dem Darlehensnehmer ein Widerrufsrecht zubilligt, da dieser vorgetragen hat, nicht
entsprechend belehrt worden zu sein.


Vor voreiligem Optimismus muss gleichwohl gewarnt werden. Noch ist nicht sicher, ob die Unteren Instanzen die Entscheidung des BGH so auslegen werden, dass grundsätzlich ein unbefristetes Widerrufsrecht demjenigen zusteht, der in der Vergangenheit nicht ordnungsgemäß über das Widerrufsrecht belehrt wurde. Zum anderen sind die Folgen der Rückabwicklung noch offen. Streit ist bereits über die Frage entbrannt, ob nur das Darlehensverhältnis – und in welcher Form – rückabzuwickeln ist, oder ob dies im Wege des verbundenen Geschäfts auf den Immobilienkaufvertrag durchschlagen soll. Schließlich stellt sich auch die Frage, ob bei einem Widerruf des Darlehensvertrages der Darlehensnehmer für die Bereitstellung der Darlehenssumme ein Entgelt zahlen muss, was im Ergebnis wieder auf eine Zinszahlung hinausliefe. Die Rechtsentwicklung ist offen, hat sich aber ohne Zweifel insgesamt zu Gunsten des geschädigten Immobilienkäufers spürbar verbessert. Abschließend ist wichtig zu wissen, dass die Entscheidung sogenannte Altfälle betrifft, also Darlehensabschlüsse, die noch unter der Geltung des HausTWG getroffen wurden. Dieses ist mit Wirkung zum 31. Dezember 2001 außer Kraft getreten und nun unmittelbar in das BGB neu integriert. Bereits im Juni hat der Bundestag wiederum Änderungen der einschlägigen Bestimmungen beschlossen, die unmittelbare Folge der oben angesprochenen EuGH- und BGH-Entscheidungen sind. Die Rechtsentwicklung für gegenwärtige Immobilienkäufe ist deshalb ebenso im Fluss.

 

Dr. Hanspeter Benz
Juli 2002


Allgemeines Zivilrecht - 01.07.2002

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