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Haftung des Architekten/Bauleiters für die Richtigkeit einer Baufortschrittsbes-tätigung bei Bauträgerverträgen

Wenn in Werkverträgen, die die Errichtung eines Hauses oder eines vergleichbaren Bau-werks auf einem Grundstück zum Gegenstand haben und zugleich die Verpflichtung des Unternehmers (Bauträgers) enthalten, dem Erwerber auch das Eigentum an dem Grund-stück, insgesamt oder ein Miteigentumsanteil hieran, zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu bestellen, kann der Erwerber zur Leistung von Abschlagszahlungen unter Beachtung der Makler- und Bauträgerverordnung verpflichtet werden (Verordnung über Abschlagszahlun-gen bei Bauträgerverträgen vom 23.05.2001 – AbschlagsV, von machen auch Bausiche-rungsVO genannt).

Wenn in Werkverträgen, die die Errichtung eines Hauses oder eines vergleichbaren Bau-werks auf einem Grundstück zum Gegenstand haben und zugleich die Verpflichtung des Unternehmers (Bauträgers) enthalten, dem Erwerber auch das Eigentum an dem Grund-stück, insgesamt oder ein Miteigentumsanteil hieran, zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu bestellen, kann der Erwerber zur Leistung von Abschlagszahlungen unter Beachtung der Makler- und Bauträgerverordnung verpflichtet werden (Verordnung über Abschlagszahlun-gen bei Bauträgerverträgen vom 23.05.2001 – AbschlagsV, von machen auch Bausiche-rungsVO genannt). Die Fälligkeit der Abschlagszahlungen ist von dem tatsächlichen Bauten-stand abhängig. Zur Handhabung stehen zwei Wege zur Verfügung:

•    Der Bauträger teilt dem Erwerber den Bautenstand deklaratorisch mit, und wenn diese Bestätigung zu früh abgegeben wird, fehlt es an der Fälligkeit und der Erwer-ber, so er die Unrichtigkeit des Inhalts der Bestätigung erkennt, muss nicht bezahlen.
•    Die Fälligkeit der Abschlagszahlung wird an eine insoweit konstitutive Bestätigung des Architekten oder des Bauleiters über den Bautenstand geknüpft.

Bislang ging man davon aus, dass der Architekt oder der Bauleiter bei einer unrichtigen Bau-tenstandsmitteilung dem Erwerber nicht selbst haftet, - falls nicht eine sittenwidrige vorsätzli-che Schädigungsabsicht vorliegt, § 826 BGB. Wenn der Erwerber aufgrund eines falschen Bautenstandsberichtes zu früh bezahlt hat, musste er sich bislang allein mit dem Bauträger auseinandersetzen. Dies auch deshalb, weil zwischen dem Architekten und dem Erwerber insoweit keine vertraglichen Beziehungen existieren.

Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 29. September 2008 (VII ZR 35/07, ibr-online) ausgeführt, dass, wenn der Veräußerer im Bauträgervertrag den mit der Bauleitung beauftragten Architekten zur Erstellung von Bautenstandsberichten, die Grundlage für die Zahlung von Abschlagszahlungen sein sollen, benenne, komme dem Vertrag drittschützende Wirkung zu Gunsten des Erwerbers zu. Der Erwerber ist daher in den Schutzbereich des Architektenvertrages miteinbezogen, denn seinem Bautenstandsbericht komme eine beson-dere Beweiskraft zu, die im hohen Maße geeignet ist, Vertrauen in die Richtigkeit der aus-gewiesenen Bautenstände zu wecken. Ist die Bautenstandsbescheinigung inhaltlich falsch, haftet der Architekt oder der Bauleiter dem Erwerber unmittelbar auf Scha-densersatz und zwar selbständig neben dem Bauträger.

Fehlerhaft ist ein Bautenstandsbericht, wenn einmal die als fertiggestellt bezeichneten Ge-werke noch nicht fertiggestellt sind und zum andern nach Ansicht des Bundesgerichtshofs auch dann, wenn nicht auf eine von der Baugenehmigung und der vertraglich vereinbarten Ausführung abweichende Bauausführung hingewiesen ist oder wenn bestehende erhebliche Mängel in der Bauausführung nicht mit aufgenommen sind.


Dieter Kronenbitter
 


Recht der Architekten und Ingenieure - 01.12.2008

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