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Monatsinfo

Gewerblicher Grundstückshandel

Die Problematik des gewerblichen Grundstückshandels ist im Steuerrecht immer noch nicht gelöst. Die Vielzahl der Lebenssachverhalte führt hier zu einer immer weitergehenden Kasuistik, die die Frage des gewerblichen Grundstückshandels im Rahmen des § 15 EStG nur schwer überschaubar macht.

Inhalt des gewerblichen Grundstückshandels ist, dass hier keine Vermögensverwaltung, die nur die Früchte der Nutzung eigenen Vermögens besteuert, vorliegt, sondern dass bei der Annahme eines gewerblichen Grundstückshandels ein Gewerbebetrieb im Sinne des § 15 EStG und § 2 GewStG vorliegt. Beim Gewerbebetrieb unterliegen dann die laufenden Veräußerungsgewinne der Einkommensteuer in Höhe des persönlichen Steuersatzes und es fällt Gewerbesteuer an. Private Veräußerungsgeschäfte außerhalb der Behaltensfristen des § 23 EStG (Spekulationsgewinne) kommen dann nicht mehr in Betracht.


Die Frage, wann die Betätigung des Steuerpflichtigen den Rahmen privater Vermögensverwaltung überschreitet, beschäftigt hier die Rechtsprechung. Maßgeblich für die Frage, ob ein Gewerbebetrieb im Sinne des § 15 EStG vorliegt, ist das Gesamtbild der Verhältnisse und die Verkehrsanschauung. Es kommt in Zweifelsfällen also darauf an, ob die Tätigkeit des Steuerpflichtigen dem Bild entspricht, dass nach der Verkehrsanschauung einen Gewerbebetrieb ausmacht (z.B. Händler, Bauunternehmer oder Bauträger) und einer Vermögensverwaltung (»halten des Vermögen«) fremd ist.


Die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes stellt bei der Frage des gewerblichen Grundstückshandel abstrakt darauf ab, ob die Grundstücksgeschäfte noch als Nutzung des Grundbesitzes durch Fruchtziehung aus zu erhaltender Substanz anzusehen sind oder ob die Ausnutzung von Substanz durch Wertsteigerungen in den Vordergrund tritt. Im Interesse der Rechtssicherheit hat der Bundesfinanzhof die sogenannte Drei-Objekt-Grenze entwickelt. Danach ist der Bereich der privaten Vermögensverwaltung in der Regel erst dann verlassen, wenn der Steuerpflichtige mehr als drei Objekte veräußert und zwischen dem Kauf bzw. der Errichtung des Objekts und dem Verkauf ein enger zeitlicher Zusammenhang von in der Regel nicht mehr als 5 Jahren besteht (BFH GrS 1/93, BStBl. II, 1995, 617; BFH GRS 1/98, BStBl. II, 2002, 291; BFH III R 27/98, BStBl. II, 2002, 537).


Diese Drei-Objekt-Grenze ist jedoch keine Freigrenze. Vielmehr hat die Rechtsprechung auch Fälle entschieden, bei denen bereits beim ersten An- und Verkauf eines Objekts gewerblicher Grundstückshandel gegeben war. Insbesondere der Begriff des Objekts kann nicht so eingeschränkt werden, dass grundsätzlich vorhergesagt werden kann, ob ein oder mehrere Objekte vorliegen. So sind z.B. Wohneinheiten, (Einfamilienhäuser, Reihenhäuser und Doppelhaushälften), Eigentumswohnungen oder Zweifamilienhäuser grundsätzlich ein Objekt. Jedoch können auch Mehrfamilienhäuser (nur) ein Objekt im Sinne der Drei-Objekt-Grenze sein. Hier hat jedoch eine eingehende Betrachtung des Einzelfalles zu erfolgen.


Ein weiteres - vom Steuerpflichtigen meist nicht bedachtes - Problemfeld liegt in der Veräußerung von Grundbesitz, welcher sich schon seit langer Zeit, beispielsweise aufgrund einer Erbschaft, im Eigentum des Veräußerers befunden hat.


Die Erbschaft stellt keine Anschaffung dar, die einen gewerblichen Grundstückshandel begründen könnte. Die spätere Veräußerung des Grundbesitzes ist grundsätzlich steuerfrei möglich.


Jedoch ist die Grenze der privaten Vermögensverwaltung zum gewerblichen Grundstückshandel bei späterer Veräußerung der geerbten Grundstücke grundsätzlich nur dann nicht überschritten, wenn sich der Eigentümer bei der Veräußerung innerhalb eines kurzen Zeitraumes bei seinen Grundstücken auf die Parzellierung und Veräußerung der einzelnen Parzellen beschränkt.

Gewerblich wird die Betätigung jedoch dann, wenn der Eigentümer besondere Verwertungsmaßnahmen ergreift, z.B. die zu veräußernde Fläche ähnlich wie ein Erschließungsunternehmen als Bauland aufbereitet oder gar erschließt oder zumindest daran aktiv mitwirkt. Ferner liegt Gewerblichkeit dann vor, wenn der Grundstückseigentümer Miteigentumsanteile an einem Grundstück mit der Verpflichtung veräußert, dass die Erwerber Gebäude nach seinen Plänen errichten. Gewerblichkeit ist beispielsweise auch dann gegeben, wenn der Grundstückseigentümer auf eigene Kosten einen Bebauungsplan entwerfen lässt oder sich der Gemeinde gegenüber zur Erschließung eines Geländes verpflichtet, oder die Käufer der Parzellen verpflichtet, Erschließungskosten über ihre gesetzliche Verpflichtung hinaus zu tragen, oder Straßengrund unentgeltlich abzutreten oder dem Architekten einen Planungsauftrag zu erteilen, der die Bebauungspläne entworfen hat oder wer selbst Straßenbe- und Entwässerungsanlagen anlegt oder an die Gemeinde unentgeltlich Grund für Straßen abtritt.


Mit all diesen Handlungen ist, auch ohne den An- und Verkauf von Grundstücken nach der Rechtsprechung die Schwelle zur Gewerblichkeit überschritten. Folge ist, dass ein Gewerbebetrieb zum Zeitpunkt der ersten Handlung, die für das gewerbliche Unternehmen erfolgt, vorliegt. Hierin liegt die Gefahr für den Grundstückseigentümer. Denn wer davon ausgeht, dass er seinen Grundbesitz steuerfrei veräußern kann, hierzu jedoch eine der vorgenannten Erschließungsmaßnahmen durchführt, kann nach Veräußerung der Grundstücke oder Miteigentumsanteile unangenehm überrascht werden. Aufgrund der Meldepflicht der Notare bei der Beurkundung von Grundstückskaufverträgen nach § 19 GrEStG erhält das Finanzamt stets Kenntnis von den vorgenommenen Veräußerungsgeschäften. Die Annahme der Gewerblichkeit durch das Finanzamt erfolgt dann regelmäßig erst zu einem späteren Zeitpunkt, wenn also sämtliche Grundstücksgeschäfte bereits vollzogen sind. Die zunächst steuerfreien Veräußerungsgeschäfte werden dann als Einkünfte aus Gewerbebetrieb im Sinne des § 15 EStG qualifiziert, so dass die Veräußerung der Grundstücke der persönlichen Steuerpflicht und der Gewerbesteuer unterliegt.


Um dieses unangenehme "Erwachen" des Steuerpflichtigen rechtzeitig vermeiden zu können, sollte bereits vor dem Beginn von Planungen oder vor Erschließungsmaßnahmen ein Weg eingeschlagen werden, bei dem - zumindest weitestgehend - die Steuerfreiheit der Veräußerungen erhalten werden kann. Ohne rechtzeitiges Gegensteuern führen diese Fälle zu erheblichen - und teilweise vermeidbaren - Steuerbelastungen.


Dr. Kensbock
Februar 2005


Steuerrecht - 01.02.2005

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